Droit de préemption immobilier : comment ça marche en 2026 ?
Le droit de préemption immobilier permet à une collectivité, le plus souvent la mairie, ou parfois à un locataire, d’acheter un bien en priorité lorsqu’il est mis en vente. Le vendeur ne choisit alors pas librement son acheteur : il doit d’abord proposer le bien au titulaire de ce droit, aux conditions de prix prévues. C’est ce mécanisme qui se cache derrière la « DIA » que le notaire évoque après la signature du compromis.
Ce guide explique qui peut préempter, sur quels biens, avec quels délais, et ce qu’il se passe si la mairie répond, négocie le prix ou reste silencieuse.
Qu’est-ce que le droit de préemption immobilier ?
Le droit de préemption est un mécanisme légal qui autorise une personne ou une collectivité désignée à acquérir un bien mis en vente avant tout autre acheteur, aux conditions de prix annoncées par le vendeur. Il limite la liberté du vendeur de choisir son acquéreur.
| Type de préemption | Qui en bénéficie | Bien concerné |
|---|---|---|
| Droit de préemption urbain (DPU) | Commune, EPCI, métropole du Grand Paris | Logements, immeubles, terrains en zone urbaine délimitée |
| Préemption du locataire | Locataire d’un logement non meublé | Résidence principale louée, en cas de vente |
| Préemption SAFER | Société d’aménagement foncier et rural | Terrains agricoles, forêts |
| Préemption commerciale | Commune (périmètre de sauvegarde) | Fonds de commerce, baux commerciaux |
| Zone d’aménagement différé (ZAD) | Collectivité désignée | Biens dans un périmètre ZAD |
Le DPU est de loin le cas le plus fréquent dans une vente immobilière classique.
Le droit de préemption urbain (DPU)
Le DPU est encadré par les articles L.211-1 à L.211-7 du Code de l’urbanisme. Il permet à une commune dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) d’acheter en priorité un bien vendu dans une zone qu’elle a délimitée, dans un but d’intérêt général : logements sociaux, lutte contre l’insalubrité, réserve foncière, équipements collectifs.
Qui peut l’exercer ? La commune est le titulaire naturel du droit. Un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) l’exerce automatiquement dès lors qu’il détient la compétence PLU. La métropole du Grand Paris peut aussi préempter dans les périmètres qu’elle a fixés.
Quelles zones sont concernées ? Seules les zones précisément délimitées par délibération sont visées. Cette délibération est affichée en mairie pendant au moins deux mois. Un bien situé hors de ce périmètre n’est jamais soumis au DPU. Pour vérifier, il faut consulter le service urbanisme de la mairie ou le PLU ; le notaire fait systématiquement cette vérification avant la vente.
Quels biens sont concernés ? Une maison, un appartement, un immeuble ou un terrain, qu’il appartienne à un particulier ou à une société. La construction doit être achevée depuis au moins quatre ans. En copropriété, un lot d’habitation échappe en principe au DPU si le règlement de copropriété a plus de dix ans — sauf en cas de DPU renforcé. Le fait qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement ne change rien à l’application du droit : seuls la zone et l’âge du bien comptent.
Quels biens sont exclus ? Même en zone de préemption, échappent au DPU : les successions, les donations entre parents jusqu’au 6e degré ou entre époux/partenaires de PACS, les partages mettant fin à une indivision, les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), les cessions sans transfert de propriété (comme un usufruit), et les cessions liées à un redressement ou une liquidation judiciaire.
DPU simple ou renforcé ? Le DPU renforcé, institué par une délibération spécifique, supprime les exclusions ci-dessus dans les secteurs ciblés — copropriétés dégradées, habitat indigne. Il peut alors s’appliquer à des ventes normalement exemptées, y compris certaines cessions de parts de SCI.
Le droit de préemption du locataire
Un locataire en place bénéficie d’un droit de préemption distinct du DPU (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989). Il s’applique quand le propriétaire d’un logement non meublé, loué en résidence principale, décide de le vendre libre de toute occupation, dans trois situations :
- Fin de bail : congé pour vendre donné six mois avant l’échéance — le cas le plus courant.
- Mise en copropriété : première vente après division d’un immeuble en lots.
- Vente à la découpe : vente par appartement d’un immeuble de plus de cinq logements.
Le congé vaut offre de vente. Le locataire a deux mois pour répondre, puis deux mois pour signer (quatre mois avec un crédit immobilier). Sans réponse ou en cas de refus, il perd son droit et doit partir à l’échéance du bail.
Ce droit ne s’applique pas en cas de vente à un parent jusqu’au 3e degré qui s’engage à occuper le logement deux ans, ni pour un immeuble insalubre, une location saisonnière, ou un immeuble encore partiellement soumis à la loi de 1948. Si vous êtes propriétaire bailleur, la vente met aussi fin à vos revenus fonciers déclarés en formulaire 2044.
La procédure de préemption, étape par étape
- Le notaire rédige la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), avec le prix et les conditions de vente. Elle est envoyée en quatre exemplaires par lettre recommandée, ou par voie électronique depuis 2021.
- La mairie a deux mois pour répondre, à compter de la réception.
- Elle peut demander des documents complémentaires, une seule fois : ceci suspend le délai jusqu’à leur réception.
- Elle peut demander à visiter le bien : le propriétaire a huit jours pour répondre (silence = refus), puis quinze jours pour organiser la visite. Le délai est suspendu pendant ce temps.
- Elle notifie sa décision au vendeur, au notaire, et à l’acquéreur évincé si son identité figure dans la DIA.
Tant que la mairie n’a pas répondu ou renoncé, l’acte définitif ne peut pas être signé — d’où la condition suspensive de non-préemption presque systématique dans les compromis.
Les 3 issues possibles
Renonciation. Expresse ou tacite : passé deux mois sans réponse, le silence vaut renonciation. Le vendeur retrouve sa liberté de vendre.
Acceptation au prix proposé. La vente est conclue aux conditions de la DIA. L’acte authentique doit être signé dans les trois mois, et la mairie a quatre mois pour payer. Le vendeur peut occuper le bien jusqu’au paiement.
Contre-proposition. Si la mairie juge le prix trop élevé, elle propose un prix inférieur par courrier recommandé, dans le délai de deux mois. Le vendeur a deux mois pour accepter ou refuser. Sans accord, le prix est fixé par le juge de l’expropriation, sur la base des ventes comparables récentes. Chaque partie peut encore renoncer jusqu’à deux mois après la décision du juge.
| Étape | Délai |
|---|---|
| Réponse de la mairie à la DIA | 2 mois (extensible à 3) |
| Réponse du vendeur à une contre-proposition | 2 mois |
| Signature de l’acte après acceptation | 3 mois |
| Paiement du prix par la mairie | 4 mois après l’acte |
| Contestation d’une décision de préemption | 2 mois |
| Droit de rétrocession à l’ancien propriétaire | 5 ans |
| Prescription de l’action en nullité (DIA absente) | 5 ans |
Après la préemption
Si la mairie ne respecte pas les délais de signature ou de paiement, le vendeur récupère automatiquement la libre disposition de son bien.
Le droit de rétrocession. Pendant cinq ans, le vendeur garde un droit de regard sur l’usage du bien. Si le projet annoncé n’est pas réalisé, ou si la mairie revend dans ce délai, elle doit le proposer en priorité à l’ancien propriétaire, puis à l’acquéreur évincé en cas de refus.
Sur le plan fiscal, la vente reste soumise aux mêmes règles qu’une cession classique : déclaration de la plus-value via le formulaire 2042 si le bien génère un gain imposable.
Contester une décision de préemption
Le vendeur ou l’acquéreur évincé dispose de deux mois après la notification pour demander l’annulation par recours administratif. Le juge annule la préemption dans trois cas : le délai n’a pas été respecté, la décision n’est pas assez motivée, ou la mairie ne prouve pas l’existence d’un projet réel. Une préemption sans projet concret est le motif de contestation le plus souvent retenu.
Erreurs fréquentes à éviter
- Vendre sans DIA. La vente est nulle, et la commune peut agir en nullité pendant cinq ans.
- Modifier le prix sans redéposer de DIA. Toute erreur (prix, honoraires d’agence, information omise) impose une nouvelle déclaration, qui rouvre un délai de deux mois — même si la mairie avait déjà renoncé une première fois.
- Attendre une confirmation écrite de la mairie. C’est l’inverse : son silence pendant deux mois vaut renonciation.
- Penser que l’acquéreur évincé est indemnisé. Aucune compensation légale n’est prévue, même en cas de frais de dossier déjà engagés.
Ce qui change en 2026
La loi de simplification du droit de l’urbanisme du 26 novembre 2025 a lancé un mouvement poursuivi par deux décrets en 2026. Celui du 27 juillet 2026 est le plus concret pour les vendeurs : quand une collectivité veut préempter un bien de plus de 180 000 €, elle doit en principe demander l’avis du service des Domaines. Ce décret l’autorise désormais à réutiliser un avis encore valable plutôt que d’en redemander un nouveau, ce qui peut raccourcir légèrement les délais sur les dossiers de valeur élevée.
Exemple concret
Un appartement vendu 320 000 € à Lyon, utilisé comme résidence secondaire soumise à l’imposition sur la plus-value, situé en zone de préemption :
- 1er mars : signature du compromis, sous condition de non-préemption.
- 5 mars : envoi de la DIA par le notaire.
- 20 avril : la mairie fait une contre-proposition à 290 000 €.
- 20 juin : date limite pour que le vendeur accepte ou refuse.
- En cas de désaccord persistant, le dossier passe devant le juge de l’expropriation, avec plusieurs mois de procédure supplémentaires.
Une vente initialement prévue en avril peut ainsi glisser de plusieurs mois à cause de la seule préemption.
FAQ
Comment savoir si mon bien est concerné ? Il faut vérifier deux critères : la zone géographique, définie par la mairie, et le type de bien — certaines opérations (successions, VEFA…) restant exclues même en zone de préemption.
Quel est le délai pour exercer le droit de préemption ? Deux mois à compter de la réception de la DIA, suspendus en cas de demande de documents ou de visite, et extensibles à trois mois dans certains cas.
Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas ? Son silence pendant deux mois vaut renonciation. Le vendeur peut vendre librement au prix et à l’acquéreur prévus.
Qui paie les frais d’agence en cas de préemption ? La mairie, dès lors qu’elle exerce son droit et que ces frais étaient prévus dans la transaction initiale.
Peut-on éviter le droit de préemption de la mairie ? Non, il ne peut pas être contourné lorsqu’il s’applique légalement. Une vérification en amont, dès le compromis, permet seulement de l’anticiper.
Le droit de préemption s’applique-t-il à un appartement en copropriété ? Oui, sauf si le règlement de copropriété a plus de dix ans — exception qui disparaît en cas de DPU renforcé.
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