Frais de notaire 2026 : comment les calculer, les estimer et les réduire

Les frais de notaire représentent entre 7 % et 8,5 % du prix d’achat dans l’ancien, et entre 2 % et 3 % dans le neuf. Ce sont ces montants que la banque vous demandera d’avoir en apport propre, en dehors du prix du bien. Avant de signer quoi que ce soit, voici comment les calculer précisément.

Ce que recouvrent vraiment les « frais de notaire »

L’expression « frais de notaire » est trompeuse. La majorité de la somme ne revient pas au notaire : elle est collectée pour le compte de l’État et des collectivités locales. Le notaire joue ici un rôle d’intermédiaire fiscal.

Ils ne vont pas tous dans la poche du notaire

En moyenne, sur 100 € de « frais de notaire », environ 80 € partent vers les impôts (droits de mutation), 10 € couvrent les débours (frais avancés pour votre compte), et seulement 10 € constituent la rémunération réelle du notaire, soumise à un barème réglementé.

Les 4 composantes des frais de notaire

1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les DMTO constituent la part la plus importante des frais, entre 5,09 % et 5,81 % du prix de vente dans l’ancien. Ils se composent de trois taxes :

• Taxe départementale : 4,5 % dans la quasi-totalité des départements depuis le 1er avril 2025 (contre 4,2 % auparavant pour certains)
• Taxe communale : 1,2 % (fixe, reversée aux communes)
• Frais d’assiette et de recouvrement : 2,37 % de la taxe départementale, soit environ 0,11 %

Trois départements conservent un taux réduit : l’Indre (36), le Morbihan (56) et Mayotte (976), qui maintiennent leur taxe départementale à 3,5 %.

2. Les émoluments du notaire : le barème 2026

Les émoluments sont la rémunération officielle du notaire. Ils sont fixés par l’arrêté du 25 février 2026, valable jusqu’au 29 février 2028 (source : Légifrance, article A444-91 du Code de commerce).

Ce barème est dégressif par tranches :

Tranche de prix	Taux applicable
De 0 à 6 500 €	3,87 %
De 6 500 € à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 € à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Pour un bien à 200 000 €, les émoluments représentent environ 1 780 € HT.

3. Les débours et émoluments de formalités

Les débours sont les frais que le notaire avance en votre nom : extrait cadastral, état hypothécaire, frais de publicité foncière, copies d’actes. Ils varient entre 800 € et 1 200 € selon la complexité du dossier. Le notaire vous les rembourse à l’identique, sans marge.

Si une somme trop importante a été provisionnée, le surplus vous est restitué 3 à 6 mois après la signature de l’acte authentique.

4. La contribution de sécurité immobilière (CSI)

La CSI est une taxe d’État prélevée pour l’enregistrement du titre de propriété au service de la publicité foncière. Son taux est fixé à 0,10 % du prix de vente (avec un minimum de 15 €). Pour un bien à 250 000 €, cela représente 250 €.

Combien ça coûte ? Tableau estimatif par budget en 2026

Voici des estimations basées sur un achat dans l’ancien, avec un taux de DMTO à 5,81 % (taux standard appliqué dans la majorité des départements depuis avril 2025).

Prix d’achat	Frais estimés	Taux effectif
150 000 €	10 700 € à 11 400 €	7,1 % à 7,6 %
200 000 €	14 200 € à 15 200 €	7,1 % à 7,6 %
300 000 €	21 000 € à 22 500 €	7,0 % à 7,5 %
400 000 €	27 800 € à 29 600 €	6,9 % à 7,4 %

Le taux effectif total diminue légèrement à mesure que le prix monte, car les émoluments dégressifs pèsent proportionnellement moins lourd.

Pour obtenir une estimation personnalisée en quelques secondes, utilisez notre simulateur de frais de notaire disponible sur HabitatClair.fr.

Ancien ou neuf : une différence fiscale majeure

Dans l’ancien : 7 % à 8,5 % du prix

Tout bien ayant déjà fait l’objet d’une première mutation (revente, succession, donation) est considéré comme « ancien » au sens fiscal. C’est la grande majorité des transactions en France. Les DMTO s’appliquent à leur taux plein.

Dans le neuf : 2 % à 3 % du prix

Un logement neuf (achat sur plan en VEFA ou première vente dans les 5 ans après achèvement) bénéficie d’un régime fiscal différent. La TVA (20 %) est intégrée au prix de vente, et les DMTO sont remplacés par une simple taxe de publicité foncière à 0,715 %. Résultat : les frais totaux tombent entre 2 % et 3 % du prix, soit environ deux à trois fois moins que dans l’ancien.

Nouveauté 2025 — La hausse des DMTO dans certains départements

La loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à porter leur taux de taxe de mutation de 4,5 % à 5 %, soit une hausse de 0,5 point, applicable depuis le 1er avril 2025 (source : service-public.fr).

Les départements qui ont voté cette majoration incluent notamment Paris (75), les Hauts-de-Seine (92), l’Essonne (91), la Seine-Saint-Denis (93) et la Loire-Atlantique (44). D’autres départements ont suivi au cours des mois suivants.

Impact concret : Pour un achat à 300 000 € dans un département à 5 %, la taxe départementale atteint 15 000 €, contre 13 500 € au taux de 4,5 %. La différence est de 1 500 €.

Avant de calculer vos frais, vérifiez le taux en vigueur dans le département du bien que vous achetez. Cette information est disponible sur le site notaires.fr.

Primo-accédant : une économie souvent ignorée

Si vous achetez votre résidence principale pour la première fois, vous n’êtes pas exonéré des DMTO — contrairement à une idée reçue. En revanche, dans les départements qui ont voté la majoration de 0,5 %, certains ont prévu une exonération de cette majoration spécifique pour les primo-accédants.

Concrètement : si votre département applique 5 % de taxe départementale et prévoit l’exonération de la majoration, vous payez 4,5 % au lieu de 5 %. Sur un achat à 250 000 €, c’est 1 250 € économisés.

Renseignez-vous auprès du conseil départemental ou de votre notaire avant la signature du compromis — cette disposition varie selon les territoires.

Quand et par qui sont payés les frais de notaire ?

C’est l’acheteur qui paie les frais de notaire, sauf clause contraire expressément négociée dans l’acte de vente (« acte en main » — voir ci-dessous). Le vendeur ne supporte aucun frais de ce type dans une transaction classique.

Le paiement intervient le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. En pratique, le notaire vous demande souvent une provision deux à trois semaines avant la signature, afin d’avoir le temps d’effectuer les formalités.

Comment réduire ses frais de notaire en 2026 ?

Trois leviers concrets permettent de faire baisser l’addition.

Déduire la valeur du mobilier

Si le bien vendu inclut des éléments mobiliers (cuisine équipée, électroménager, dressing sur mesure, climatisation), leur valeur peut être déduite du prix de vente avant calcul des DMTO. Ces taxes ne s’appliquent qu’au prix des murs.

Exemple : achat à 280 000 € avec 15 000 € de mobilier listés dans l’acte → les DMTO sont calculés sur 265 000 €. Économie : environ 870 € de taxes en moins.

Cette déduction est légale et fréquente, mais la valeur du mobilier doit être justifiée par des factures ou une estimation sérieuse. Elle ne doit pas être surévaluée — l’administration fiscale peut requalifier la transaction.

Faire supporter les honoraires d’agence par le vendeur

Les honoraires d’agence font partie de l’assiette de calcul des frais de notaire lorsque c’est l’acheteur qui les paie. Si le mandat est « vendeur » (honoraires à la charge du vendeur), le prix affiché inclut déjà ces frais et les DMTO sont calculés sur ce montant global.

En revanche, si le mandat est « acheteur » et que les honoraires d’agence sont clairement identifiés et distincts du prix net vendeur, les DMTO ne s’appliquent qu’au prix net vendeur. C’est une économie qui peut atteindre 500 à 700 € sur une agence facturant 3 % de commission.

Demander une remise sur les émoluments

Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise sur leurs émoluments pour toute transaction supérieure à 100 000 €, dans une limite de 20 %. Cette remise est facultative et à l’initiative du notaire, mais elle peut se négocier — notamment sur les ventes à montant élevé.

Elle n’est applicable qu’aux émoluments, pas aux DMTO ni aux débours.

Estimez vos frais avec notre simulateur

Avant de finaliser votre budget d’achat, intégrez les frais de notaire dans votre plan de financement. Une erreur fréquente consiste à les oublier dans le calcul de l’apport nécessaire — les banques exigent généralement que ces frais soient couverts par vos fonds propres.

Si vous envisagez un bien à revenus, pensez également à anticiper vos futures obligations fiscales : la déclaration des revenus fonciers via le formulaire 2044 fait partie des démarches à connaître avant d’investir.

Utilisez notre calculateur de frais de notaire sur HabitatClair.fr pour obtenir une estimation personnalisée en moins d’une minute, en entrant simplement le prix du bien, son ancienneté, et le département.

Article vérifié et mis à jour en juin 2026. Barème des émoluments notariaux valable jusqu’au 29 février 2028 (arrêté du 25 février 2026). Taux de DMTO vérifiés au 1er avril 2025.