Frais d’agence immobilière : qui paie, le vendeur ou l’acheteur ?

Les frais d’agence peuvent être payés par le vendeur ou par l’acquéreur. La loi ne choisit pas. C’est le mandat de vente, signé entre le propriétaire et l’agence, qui décide.

En bref : les frais d’agence (ou honoraires) sont payés par la partie que désigne le mandat de vente. L’annonce doit l’indiquer. Le prix total que débourse l’acheteur est souvent le même dans les deux cas. Ce qui change surtout, c’est la base de calcul des frais de notaire.

Cet article explique qui paie, ce que cela change en euros, comment vérifier et comment réduire la facture. Il couvre aussi la location, où les règles sont différentes.

Qui paie les frais d’agence lors d’une vente ?

Lors d’une vente, les frais d’agence sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, selon le mandat de vente. Aucune loi n’impose l’un des deux. Un partage entre les deux est possible, mais rare.

Le mandat de vente tranche

Le mandat doit indiquer le montant de la commission et la partie qui la paie. S’il ne le fait pas, il est irrégulier. Selon la jurisprudence, l’agent peut alors perdre son droit à commission.

Autre règle de la loi Hoguet : l’agent ne peut rien exiger avant que la vente soit conclue. Pas d’acompte, pas de frais de dossier à l’avance. Dans la pratique, la commission est versée à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Honoraires à la charge du vendeur

L’agence facture le vendeur. Celui-ci règle la commission avec l’argent de la vente. Il touche donc le prix, moins les honoraires.

L’annonce affiche le prix de vente et précise que les honoraires sont à la charge du vendeur. Elle n’a pas à détailler le montant de la commission.

Honoraires à la charge de l’acquéreur

L’agence facture l’acheteur, en plus du prix du bien. L’annonce doit alors afficher :

• le prix honoraires inclus et le prix hors honoraires ;
• la mention « honoraires charge acquéreur » ;
• le montant des honoraires en pourcentage du prix hors honoraires, TTC, précédé de « Honoraires : ».

Ces règles viennent de l’arrêté du 10 janvier 2017, pris dans la foulée de la loi Alur.

En pratique, qui paie vraiment ?

Dans les deux cas, l’acheteur débourse en général la même somme totale et le vendeur touche le même net. Seul change celui qui verse la commission à l’agence.

Prenons un bien dont le vendeur veut tirer 300 000 €, avec 15 000 € de commission (5 % du prix hors honoraires).

	Honoraires charge vendeur	Honoraires charge acquéreur
Annonce	315 000 €, « honoraires charge vendeur »	315 000 € honoraires inclus (300 000 € hors honoraires), « Honoraires : 5 % TTC »
L’acheteur paie au vendeur	315 000 €	300 000 €
Commission versée à l’agence par	le vendeur (15 000 €)	l’acheteur (15 000 €)
Total payé par l’acheteur (hors notaire)	315 000 €	315 000 €
Net encaissé par le vendeur	300 000 €	300 000 €
Base de calcul des frais de notaire	315 000 €	300 000 €

Deux raccourcis circulent : « c’est toujours le vendeur » et « c’est toujours l’acheteur ». Les deux sont trop simples. Le marché fixe un prix global que l’acheteur accepte. Qui en supporte le poids dépend du rapport de force. Dans un marché tendu, le vendeur répercute facilement la commission dans son prix. Dans un marché lent, il doit souvent baisser son prix.

Les juristes rappellent aussi une règle. Si le prix affiché comprend les honoraires, ils sont considérés comme à la charge de l’acquéreur. Un prix « tout compris » ne prouve donc pas que le vendeur paie.

Attention : le « net vendeur » est avant impôt. Pour une résidence secondaire, la plus-value et son taux d’imposition peuvent encore s’ajouter.

Frais d’agence et frais de notaire : ce que ça change pour l’acheteur

Quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire sont calculés sur un prix plus bas. L’économie est d’environ : honoraires × taux de frais de notaire.

Les « frais de notaire » sont surtout des taxes, les droits de mutation (DMTO). Dans l’ancien, ils représentent 7 à 8,5 % du prix en 2026. La loi de finances 2025 a permis aux départements de relever leur part de 4,50 % à 5 % pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028. La plupart l’ont fait. Le taux global de DMTO tourne donc autour de 5,09 %, 5,81 % ou 6,32 % selon le département.

Dans notre exemple, avec 8 % de frais de notaire :

• honoraires charge vendeur : 315 000 € × 8 % = 25 200 € ;
• honoraires charge acquéreur : 300 000 € × 8 % = 24 000 €.

L’acheteur gagne environ 1 200 €.

Honoraires de l’agence	Économie estimée (7 % à 8,5 %)
8 000 €	560 à 680 €
15 000 €	1 050 à 1 275 €
20 000 €	1 400 à 1 700 €
30 000 €	2 100 à 2 550 €

Ces chiffres sont approximatifs. Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif. Demandez un décompte précis, ou utilisez notre guide pour calculer les frais de notaire.

Trois points à garder en tête :

• L’économie est réelle seulement si le vendeur touche le même net. Sinon, le prix hors honoraires peut monter.
• Dans le neuf, l’écart est plus faible. Les frais de notaire y sont de 2 à 3 %.
• L’acheteur ne choisit pas. C’est le vendeur qui signe le mandat. Ce choix coûte rien au vendeur si le prix est bien calculé, mais il aide l’acheteur.

À surveiller : la hausse des DMTO est temporaire, en principe jusqu’au 31 mars 2028. Les taux peuvent évoluer.

Quel est le montant des frais d’agence ?

À la vente, les frais d’agence sont libres : aucune loi ne les plafonne. Ils vont en général de 3 à 10 % du prix, avec un taux plus bas pour les biens chers. Chez les agences traditionnelles, la moyenne tourne autour de 5 %.

Pourcentage, barème dégressif, forfait

Il existe trois grands modèles.

• Un pourcentage unique du prix. Simple, mais coûteux sur un bien cher.
• Un barème par tranches. Plus le prix monte, plus le taux baisse. Exemple de barème AFEDIM (avril 2024) : 6,6 % TTC jusqu’à 250 000 €, 4,4 % de 250 000 à 420 000 €, 3,3 % au-delà. Pour un bien à 450 000 €, cela donne 24 970 € TTC. Vérifiez toujours si les tranches se cumulent.
• Un forfait. Certaines agences en ligne affichent un prix fixe, parfois sous 3 000 €. Les mandataires de réseau, sans loyer d’agence, annoncent aussi des taux plus bas. Chez iad, par exemple, la moyenne était de 3,4 % HT sur mai 2023 à mai 2024 (donnée interne).

HT ou TTC ?

La loi impose d’afficher les honoraires TTC. Or certains taux cités par les réseaux sont hors taxes. Avec une TVA de 20 %, 3,4 % HT font environ 4,1 % TTC. Comparez toujours des taux de même nature, sur la même base de prix.

Comment savoir qui paie ?

Cinq vérifications suffisent à savoir qui paie la commission.

1. Lisez l’annonce. Cherchez « honoraires charge vendeur » ou « honoraires charge acquéreur ». Dans le second cas, vous voyez deux prix et un pourcentage TTC.
2. Ne vous fiez pas à « FAI » seul. Ce sigle (frais d’agence inclus) est partout, mais il ne dit pas qui paie. Cherchez la mention explicite de la partie redevable.
3. Demandez le mandat. Le vendeur relit la clause de commission. L’acheteur peut demander à l’agence qui paie.
4. Relisez le compromis. Il doit reprendre le montant et le payeur indiqués dans l’annonce.
5. Réagissez en cas d’écart. Si l’agence vous réclame des honoraires alors que l’annonce les mettait à la charge du vendeur, demandez une explication écrite. Vous pouvez alerter la DDPP de votre département ou votre ADIL.

Erreurs courantes à éviter :

• confondre « net vendeur » et « prix affiché » ;
• comparer un taux HT à un taux TTC ;
• accepter un basculement des honoraires du vendeur vers l’acquéreur au dernier moment (la réglementation d’affichage et la loi Alur visent à l’éviter) ;
• verser une somme à l’agence avant la vente conclue.

Peut-on négocier ou réduire les frais d’agence ?

Oui, surtout avant la signature du mandat. Une fois signé, il engage le vendeur. Les leviers les plus efficaces :

• Mettre plusieurs agences en concurrence. Comparez taux, services et durée du mandat.
• Proposer un mandat exclusif. L’agence s’engage davantage et accepte souvent un taux plus bas.
• Jouer sur le bien. Un bien cher, bien placé et en bon état se vend plus facilement. Les agences baissent plus volontiers leur taux.
• Choisir un forfait. Agence en ligne ou mandataire de réseau, selon vos besoins.
• Renégocier après la vente. Si le bien part moins cher que prévu, vous pouvez demander d’adapter la commission.

L’acheteur peut aussi demander une baisse des honoraires à sa charge, même si la marge est plus faible. Attention : une commission trop basse peut démotiver l’agent.

Reste la vente entre particuliers : aucune commission, mais vous gérez seul l’estimation, les visites et les documents. Les diagnostics restent obligatoires, et selon le logement, l’audit énergétique obligatoire aussi.

Et pour une location ?

En location, la loi encadre les frais. Le propriétaire paie seul l’entremise, la négociation et la gestion locative. D’autres prestations sont partagées avec le locataire, mais sous plafond.

Les frais de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont partagés. La part du locataire ne peut dépasser ni la moitié des frais facturés, ni un plafond au mètre carré habitable (valeurs 2026, TTC) :

Prestation	Zone très tendue	Zone tendue	Zone non tendue
Visite, dossier, rédaction du bail	12,10 €/m²	10,09 €/m²	8,07 €/m²
État des lieux d’entrée	3,03 €/m²	3,03 €/m²	3,03 €/m²

Exemple : un studio de 30 m² en zone tendue, avec 600 € TTC de frais de visite, dossier et bail. La moitié fait 300 €. Le plafond fait 30 × 10,09 = 302,70 €. Le locataire paie 300 €.

Ces plafonds ont été révisés par l’arrêté du 17 juillet 2025. Si vous lisez encore 12 €, 10 €, 8 € et 3 €/m², l’information est dépassée.

À savoir aussi : le locataire ne paie rien pour un état des lieux de sortie amiable. L’agence doit afficher ses tarifs TTC et préciser qui paie chaque prestation.

Questions fréquentes

Qui paie les frais d’agence à l’achat d’une maison ou d’un appartement ?

Le vendeur ou l’acheteur, selon le mandat de vente. L’annonce doit l’indiquer. Dans les deux cas, le prix total payé par l’acheteur est souvent le même.

Peut-on éviter de payer des frais d’agence ?

Oui, en achetant directement à un particulier. Si une agence intervient, une commission est due par l’une des parties. Elle peut varier, mais elle ne peut pas être inexistante.

Quand paie-t-on les frais d’agence ?

Une fois la vente conclue. L’agent ne peut rien exiger avant. En pratique, le paiement se fait à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Les frais d’agence sont-ils plafonnés ?

Pas à la vente : ils sont libres, en général de 3 à 10 %. En location, la part du locataire est plafonnée par la loi, avec des plafonds au mètre carré selon la zone.

Qui paie l’agence en location ?

Le propriétaire paie l’entremise, la négociation et la gestion. Visite, dossier, bail et état des lieux d’entrée sont partagés, dans la limite de la moitié des frais et des plafonds au mètre carré.

À retenir

Le mandat de vente décide qui paie la commission, et l’annonce doit le dire. Le total payé par l’acheteur est souvent identique. La vraie différence se joue sur les frais de notaire, soit environ 1 000 à 1 700 € pour 15 000 à 20 000 € d’honoraires. Avant de signer, lisez la clause de commission et comparez les taux TTC.

Sources officielles : arrêté du 10 janvier 2017 (Légifrance) · article 6 de la loi Hoguet (Légifrance) · frais d’agence en location (Service-Public)