Logement classé G : interdiction de location en

Un logement classé G au DPE est interdit à la location en France métropolitaine depuis le 1er janvier 2025. Cette règle s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Elle ne rompt pas automatiquement un bail déjà signé et toujours en cours. C’est la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a instauré cette interdiction, avant qu’elle ne s’étende aux logements classés F en 2028, puis E en 2034.

Deux évolutions récentes compliquent un peu la lecture de cette règle. D’un côté, une réforme du mode de calcul du DPE, entrée en vigueur au 1er janvier 2026, reclasse automatiquement certains logements sans aucuns travaux. De l’autre, un projet de loi gouvernemental pourrait assouplir l’interdiction pour les propriétaires qui s’engagent à rénover. Aucun des deux ne change la règle applicable aujourd’hui : un G reste, à ce jour, non louable.

Qu’est-ce qu’un logement classé G au DPE ?

Un logement classé G est un bien dont la consommation d’énergie primaire dépasse 420 kWh par mètre carré et par an, ou dont les émissions de gaz à effet de serre dépassent 100 kg de CO2 équivalent par mètre carré et par an. C’est la classe la plus mauvaise de l’étiquette énergie du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui va de A (le plus performant) à G (le plus énergivore).

À titre de comparaison, un logement classé A consomme en moyenne 50 kWh/m²/an et émet environ 5 kg de CO2 eq/m²/an. L’écart entre les deux extrêmes donne la mesure du problème : un G consomme jusqu’à huit fois plus qu’un A.

À l’intérieur même de la classe G existe une sous-catégorie informelle, le « G+ », qui désigne les logements dont la consommation en énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an. Ce sont surtout des logements chauffés au fioul ou au gaz. Ils sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023, soit deux ans avant le reste des G. Cette distinction entre énergie primaire (utilisée pour classer le logement) et énergie finale (utilisée pour le seuil du G+) explique pourquoi seuls 191 000 logements environ ont été concernés par cette première vague, sur un total de plus de deux millions de logements classés G.

Pour comprendre en détail comment ce diagnostic est calculé, notre guide complet sur le fonctionnement du DPE détaille la méthode de calcul, les données prises en compte et les erreurs fréquentes des diagnostiqueurs.

Le calendrier complet de l’interdiction de location

La loi Climat et Résilience organise l’éradication des passoires thermiques du parc locatif en plusieurs étapes, étalées sur plus de dix ans.

Un calendrier distinct s’applique dans les départements et régions d’outre-mer (DROM), pour tenir compte des spécificités climatiques et du bâti local :

Les deux calendriers convergent en 2034 : à cette date, plus aucun logement classé E, F ou G ne pourra être loué, ni en métropole ni en outre-mer.

Un bail signé avant 2025 est-il concerné ?

Non. Un bail en cours, signé avant l’entrée en vigueur de l’interdiction, n’est pas automatiquement rompu. L’interdiction ne s’applique qu’au moment de la signature d’un nouveau contrat de location, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite.

Cette nuance est probablement la source de confusion la plus fréquente sur ce sujet. Deux logiques coexistent, et il faut bien les distinguer :

• Le contrat de bail continue de produire ses effets tant qu’il n’arrive pas à échéance ou n’est pas renouvelé. Le locataire n’est pas expulsé, le bailleur ne perd pas automatiquement son droit à percevoir un loyer.
• Le logement reste, lui, juridiquement indécent. Un locataire peut invoquer l’indécence énergétique à tout moment de son bail, sans attendre l’échéance du contrat, dès lors que le logement dépasse les seuils de consommation fixés par la loi.

En pratique, un bailleur dont le bien classé G arrive au terme de son bail (souvent 3 ans en location vide, 1 an en meublé) se retrouve bloqué : il ne peut ni le reconduire ni signer un nouveau contrat tant que le logement reste classé G. C’est à ce moment précis que la contrainte devient concrète, bien plus que dans l’abstrait au moment de la promulgation de la loi.

Existe-t-il des exceptions à l’interdiction ?

Aujourd’hui, aucune exception ne permet de signer légalement un nouveau bail sur un logement classé G. Le décret du 16 août 2023 prévoit bien trois motifs — contrainte technique attestée par un professionnel, blocage en assemblée générale de copropriété, coût de travaux disproportionné (généralement au-delà de 50 % de la valeur vénale du bien) — mais ces motifs interviennent surtout devant un juge, dans le cadre d’un contentieux sur un bail déjà en cours. Ils permettent au juge de moduler l’ampleur des travaux exigés ou les délais accordés. Ils ne créent pas, en revanche, un droit à continuer de mettre en location un bien classé G.

Le projet de loi « Relance logement » va-t-il changer la donne ?

Un assouplissement est en discussion, mais il n’est pas encore entré en vigueur. Le 1er avril 2025, le Sénat a adopté en première lecture une proposition de loi portée par la sénatrice Amel Gacquerre, visant à sécuriser et clarifier les obligations de rénovation énergétique. Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont présenté à Marseille un projet de loi gouvernemental, « Relance logement », qui reprend cette logique.

La mesure phare : un propriétaire d’un logement classé G pourrait continuer à le louer s’il s’engage formellement à réaliser les travaux nécessaires dans un délai de 3 ans pour une maison individuelle, ou 5 ans pour un logement en copropriété. Le texte doit être examiné par le Parlement durant l’été 2026. Tant qu’il n’est pas définitivement adopté et publié, la règle actuelle — interdiction totale, sans dérogation possible pour un nouveau bail — reste seule applicable. Il est prudent de ne pas anticiper un assouplissement qui n’est, à ce stade, qu’un projet.

Quels risques pour un propriétaire qui loue quand même un logement classé G ?

Un locataire confronté à un logement indécent dispose d’un parcours de recours en trois étapes, prévu par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

1. Mise en demeure : le locataire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception, demandant la mise en conformité du logement.
2. Commission départementale de conciliation (CDC) : en l’absence de réponse sous deux mois, ou en cas de désaccord, le locataire peut saisir cette instance pour tenter un accord amiable.
3. Juge civil : à défaut d’accord, le tribunal judiciaire peut être saisi. Le juge peut alors ordonner des travaux dans un délai fixé, réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur réalisation, et accorder des dommages et intérêts au locataire.

Pour un propriétaire qui tenterait malgré tout de signer un nouveau bail sur un logement classé G, les conséquences s’ajoutent : le contrat est fragilisé juridiquement, le même parcours de recours s’applique, et le bien s’expose en plus à une décote significative en cas de revente, généralement estimée entre 25 % et 35 % par les études de marché, les acquéreurs intégrant le coût prévisible des travaux dans leur négociation.

Comment sortir son logement de l’interdiction ?

Il n’existe qu’une solution durable : améliorer la performance énergétique du logement. Voici la démarche à suivre, dans l’ordre.

1. Vérifier si le logement bénéficie déjà de la réforme du calcul du DPE. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l’électricité, bien isolé, peut ainsi automatiquement basculer en classe F ou E, sans aucuns travaux. Si votre DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021, une actualisation gratuite est possible sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Notre article sur la réforme du DPE 2026 explique comment vérifier votre situation en quelques minutes.
2. Faire réaliser un audit énergétique. Cette étude, qui coûte entre 800 et 1 500 euros, identifie précisément les travaux à prioriser et hiérarchise les interventions selon leur efficacité. Dans certains cas, cet audit est même obligatoire avant la vente d’un bien classé F ou G, comme le détaille notre guide sur l’audit énergétique obligatoire.
3. Prioriser les travaux les plus efficaces. L’isolation thermique (combles, murs, planchers), le remplacement du système de chauffage et l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée sont généralement les postes qui font gagner le plus de classes énergétiques. L’objectif minimal est d’atteindre la classe F, mais viser E ou D sécurise l’investissement sur le long terme, notamment avant l’interdiction des F en 2028.
4. Mobiliser les aides financières disponibles. MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et les certificats d’économies d’énergie (CEE) permettent de réduire sensiblement le reste à charge. Ces aides sont cumulables.
5. Envisager la vente si la rénovation n’est pas rentable. Pour un bien difficile ou coûteux à rénover (contraintes architecturales, copropriété bloquée, budget disproportionné), la vente avec un locataire déjà en place peut limiter la décote, en s’adressant à des investisseurs spécialisés plutôt qu’à des acquéreurs occupants. Si le bien vendu n’est pas votre résidence principale, pensez à anticiper la fiscalité de la plus-value immobilière, qui varie selon la durée de détention.

Certains propriétaires profitent d’un chantier de rénovation énergétique pour moderniser d’autres pièces du logement au même moment, comme lors d’une rénovation de salle de bain, afin de mutualiser les coûts de main-d’œuvre et de limiter les nuisances pour le locataire.

Combien de logements sont réellement concernés ?

Plusieurs chiffres circulent sur ce sujet, et ils ne se contredisent pas : ils répondent simplement à des questions différentes.

• Environ 2 032 000 résidences principales étaient classées G en France en 2022, tous statuts d’occupation confondus (source Fideli, ministère du Logement).
• Environ 812 000 de ces logements G étaient loués, dans le parc privé ou social : c’est ce sous-ensemble qui a été directement touché par l’interdiction du 1er janvier 2025.
• Environ 850 000 logements, toutes classes confondues (pas seulement des G), sortent automatiquement du statut de passoire thermique grâce à la réforme du calcul du DPE de 2026, sans le moindre euro de travaux.

Confondre ces trois chiffres conduit à surestimer ou sous-estimer l’ampleur réelle du phénomène. Le nombre à retenir pour un propriétaire bailleur reste celui de son propre DPE, actualisé si nécessaire après la réforme 2026.

Questions fréquentes

Un bail signé avant 2025 sur un logement classé G est-il annulé ? Non. Le bail continue normalement jusqu’à son terme. En revanche, il ne peut plus être renouvelé ni reconduit tacitement tant que le logement reste classé G, et le locataire peut invoquer l’indécence énergétique à tout moment.

Peut-on louer un logement G en attendant de faire les travaux ? Non, pas aujourd’hui. Aucune dérogation en vigueur ne permet de signer un nouveau bail sur un logement classé G, même avec un engagement de travaux à venir. Cette possibilité fait l’objet du projet de loi « Relance logement », en cours d’examen, mais n’est pas encore applicable.

La catégorie « G+ » existe-t-elle officiellement ? Non, ce n’est pas une lettre distincte sur l’étiquette DPE. Le terme « G+ » désigne, dans le langage courant, les logements classés G dont la consommation en énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an. Ils sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023, deux ans avant le reste des G.

Quand les logements classés F seront-ils interdits à la location ? À partir du 1er janvier 2028 en France métropolitaine, et du 1er janvier 2031 dans les départements d’outre-mer.

Mon DPE date d’avant juillet 2021, est-il encore valable ? Non. Les DPE réalisés selon l’ancienne méthode de calcul, avant le 1er juillet 2021, ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Il faut en faire réaliser un nouveau avant toute mise en location.