DPE collectif en copropriété : ce qui change en

Depuis le 1er janvier, le DPE collectif n’est plus réservé aux grandes résidences. Il devient obligatoire pour toutes les copropriétés d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, sans aucun seuil de lots. C’est la dernière étape d’un calendrier fixé par la loi Climat et Résilience, et elle change concrètement la donne pour des centaines de milliers de petites copropriétés qui n’étaient pas concernées jusqu’ici.

Ce qu’il faut retenir en

• Le DPE collectif est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés, y compris celles de moins de 50 lots.
• Le seul critère qui compte est la date du permis de construire : avant le 1er janvier 2013.
• Un second changement passe souvent inaperçu : le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE a changé au 1er janvier 2026.
• Le prix se situe entre 1 000 et 5 000 €, réparti entre copropriétaires selon les tantièmes.
• Il n’existe aucune amende directe en cas d’absence, mais les conséquences indirectes sont réelles.

Qu’est-ce qu’un DPE collectif ?

Le DPE collectif est un diagnostic de performance énergétique réalisé à l’échelle d’un immeuble entier, et non d’un seul logement. Il mesure la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment dans son ensemble : enveloppe, chauffage collectif, ventilation, production d’eau chaude. Le résultat est une étiquette énergie allant de A à G, accompagnée de recommandations de travaux.

Le calcul repose sur la méthode 3CL-DPE 2021, la même que celle utilisée pour le DPE individuel des logements, mais appliquée aux parties communes et à un échantillon ou à l’ensemble des lots.

Le calendrier 2024-2028 : ce qui change vraiment en

L’obligation ne tombe pas d’un coup. Elle suit un calendrier progressif depuis 2024, et 2026 en marque l’aboutissement en France métropolitaine.

La vraie nouveauté de 2026, c’est la disparition du seuil de taille. Jusqu’en 2025, une petite copropriété de 10 ou 20 lots pouvait légitimement penser ne pas être concernée. Ce n’est plus le cas. Si l’immeuble a un permis de construire antérieur à 2013 et compte au moins deux logements, il entre dans le champ de l’obligation, qu’il ait 6 lots ou 600.

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les copropriétés bénéficient d’un délai supplémentaire : l’obligation n’entrera en vigueur qu’au 1er janvier 2028.

L’autre changement : le nouveau coefficient de conversion de l’électricité

Un second changement, moins visible, affecte directement le résultat du diagnostic depuis le 1er janvier 2026 : le coefficient utilisé pour convertir la consommation électrique finale en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution découle d’un arrêté du 13 août 2025.

Concrètement, un immeuble chauffé à l’électricité peut voir son étiquette énergétique s’améliorer mécaniquement, sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. Ce changement ne dispense toutefois pas les copropriétés d’obligation : le DPE collectif reste à faire dès lors que le bâtiment entre dans le calendrier ci-dessus. Pour les DPE encore valides réalisés avant 2026, une attestation actualisant uniquement l’étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Elle ne modifie ni les recommandations de travaux ni la date de validité du diagnostic.

Pour comprendre l’impact complet de cette réforme sur le calcul du DPE, notre article dédié à la réforme du DPE et au nouveau coefficient de conversion de l’électricité détaille les cas concrets.

Qui est exactement concerné ?

Deux critères déterminent si une copropriété doit réaliser un DPE collectif :

1. La date du permis de construire : le bâtiment doit avoir été construit avant le 1er janvier 2013.
2. Le nombre de logements : au moins deux logements, en copropriété comme en monopropriété.

Un immeuble neuf, construit après 2013, n’est pas concerné : sa performance énergétique est déjà encadrée par la réglementation thermique en vigueur au moment de sa construction. À l’inverse, un petit immeuble ancien de six appartements, sans chauffage collectif, entre bien dans le champ de l’obligation depuis 2026 — c’est précisément ce que beaucoup de syndics bénévoles découvrent cette année.

Qui s’occupe du DPE collectif, et comment ça se passe ?

Le syndic pilote la démarche, mais ne réalise pas lui-même le diagnostic. Il doit faire appel à un diagnostiqueur certifié, titulaire d’une mention spécifique pour les bâtiments collectifs, accrédité par un organisme reconnu par le COFRAC, indépendant des entreprises de travaux et couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le processus se déroule en cinq étapes :

1. Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le syndic présente un ou plusieurs devis. La décision se vote à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés.
2. Transmission des documents au diagnostiqueur. Factures de chauffage, plans, travaux d’isolation déjà réalisés : plus le dossier est complet, plus le résultat est fiable. En l’absence de documents, le diagnostiqueur applique des valeurs par défaut, souvent pénalisantes.
3. Visite de l’immeuble. Selon la méthode retenue, le professionnel visite l’ensemble des logements ou s’appuie sur un échantillon représentatif.
4. Réception du rapport. Le diagnostic est enregistré auprès de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, qui délivre un numéro à 13 chiffres.
5. Présentation en assemblée générale. Le syndic soumet ensuite aux copropriétaires les suites à donner : plan de travaux d’économies d’énergie ou contrat de performance énergétique, sauf si un projet de plan pluriannuel de travaux couvre déjà ce volet.

Combien coûte un DPE collectif, et qui paie ?

Le prix d’un DPE collectif n’est pas réglementé. Il varie généralement entre 1 000 et 5 000 €, selon l’ADEME. Plusieurs facteurs expliquent cet écart : le nombre de lots, la complexité du bâti, le type de chauffage, la localisation et l’ampleur de la mission demandée au diagnostiqueur, entre simple collecte documentaire et visite complète de chaque logement.

Ce coût est réparti entre tous les copropriétaires selon les tantièmes, comme une charge de copropriété classique. Aucune aide financière ne couvre le diagnostic lui-même. En revanche, les travaux de rénovation énergétique décidés ensuite peuvent être éligibles à MaPrimeRénov’ Copropriété, qui peut couvrir jusqu’à 45 % du montant, ou à l’éco-PTZ collectif.

Que risque une copropriété sans DPE collectif ?

À ce jour, la loi ne prévoit aucune amende ni sanction pénale directe en cas d’absence de DPE collectif. Mais l’absence de sanction ne veut pas dire absence de conséquences.

• Perte d’accès aux aides. Sans DPE collectif, la copropriété ne peut pas mobiliser MaPrimeRénov’ Copropriété ni les aides de l’ANAH pour les travaux sur les parties communes — potentiellement des dizaines de milliers d’euros.
• Plan pluriannuel de travaux fragilisé. Le DPE collectif alimente le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), lui-même obligatoire selon un calendrier proche. Sans lui, le PPPT manque de données énergétiques fiables.
• Responsabilité du syndic. Un syndic qui n’inscrit pas la question à l’ordre du jour s’expose à une mise en cause pour manquement à son devoir de conseil. Un copropriétaire ayant subi un préjudice — surcoût, retard de travaux, difficulté à louer un logement classé F ou G — peut demander réparation.
• Impact indirect sur la valeur des lots. Le DPE collectif ne bloque pas la vente d’un lot, mais un immeuble mal classé pèse de plus en plus dans la négociation. Si vous envisagez de vendre un bien détenu en copropriété, notamment une résidence secondaire soumise à la plus-value, la performance énergétique de l’immeuble entier fait désormais partie des éléments que l’acquéreur regarde de près.

DPE collectif, DPE individuel, audit énergétique, DTG, PPPT : quelles différences ?

Ces cinq documents sont souvent confondus, alors qu’ils répondent à des besoins différents.

Le point clé à retenir : le DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel. Pour vendre ou louer un lot, le propriétaire doit toujours fournir un DPE propre à ce logement. La réglementation permet, sous certaines conditions, de dériver un DPE individuel à partir des données du DPE collectif lorsque les logements sont homogènes, mais ce n’est pas automatique.

L’audit énergétique va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de rénovation chiffrés et hiérarchisés, utiles pour construire un vrai projet de travaux collectifs, en complément d’éventuelles rénovations menées à l’échelle de chaque logement, comme rénover une salle de bain ou isoler une pièce.

Questions fréquentes

Le DPE collectif remplace-t-il le DPE individuel pour vendre un appartement ?
Non. Le DPE collectif évalue l’immeuble entier. Pour vendre ou louer un lot, un DPE individuel propre à ce logement reste obligatoire, sauf dérivation encadrée à partir des données collectives.

Combien de temps un DPE collectif reste-t-il valable ?
10 ans, sauf si le diagnostic, réalisé après le 1er juillet 2021, classe le bâtiment en A, B ou C. Dans ce cas, le renouvellement n’est pas requis avant cette échéance.

Qui paie le DPE collectif ?
Le coût est réparti entre tous les copropriétaires selon les tantièmes, au même titre que les autres charges de copropriété.

Ma petite copropriété de 15 lots est-elle vraiment concernée en 2026 ?
Oui, si le permis de construire de l’immeuble date d’avant le 1er janvier 2013. Depuis le 1er janvier 2026, il n’existe plus aucun seuil de lots.

Que risque-t-on si le syndic ne fait rien ?
Aucune amende automatique, mais la copropriété perd l’accès à certaines aides financières et le syndic peut voir sa responsabilité engagée pour manquement à son devoir de conseil.