Bail de location : droits et obligations du locataire

Un locataire a sept obligations légales fixées par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : payer le loyer et les charges, user paisiblement du logement, répondre des dégradations, entretenir le logement, ne pas le transformer sans accord, laisser l’accès pour certains travaux, et souscrire une assurance habitation. En contrepartie, il bénéficie de droits tout aussi précis : logement décent, maintien dans les lieux, respect de sa vie privée. Cet article détaille chaque obligation, ce qu’elle implique concrètement, et ce qui se passe en cas de manquement.

Cet article a une vocation informative et ne remplace pas une consultation juridique personnalisée. En cas de litige, consultez un professionnel ou une ADIL.

Le cadre légal : la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz-Malandain, encadre les baux d’habitation portant sur la résidence principale du locataire, qu’il s’agisse d’un logement loué vide ou meublé. Elle s’impose comme un socle d’ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger au détriment du locataire, même si les deux parties sont d’accord.

Son article 7 liste les obligations du locataire. C’est le texte de référence que tout bail doit respecter, et c’est celui que les tribunaux appliquent en cas de litige.

Les 7 obligations du locataire

Voici les sept obligations prévues par l’article 7 de la loi de 1989, dans l’ordre où elles apparaissent dans le texte.

1. Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le bail, sans attendre une relance du bailleur.
2. User paisiblement des locaux et respecter leur destination : un logement loué à usage d’habitation ne peut pas devenir un local professionnel sans accord.
3. Répondre des dégradations et des pertes survenues pendant la location, sauf si elles résultent de la vétusté, d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers.
4. Assurer l’entretien courant du logement et prendre en charge les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (joints, robinetterie, entretien des chaudières, etc.).
5. Ne pas transformer les locaux sans l’accord écrit du bailleur, sous peine de devoir remettre les lieux en état à ses frais en fin de bail.
6. Laisser l’accès au logement pour la réalisation de travaux d’amélioration, d’entretien ou de mise en conformité décidés par le bailleur, moyennant un délai de prévenance raisonnable.
7. Souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et en justifier chaque année si le bailleur le demande.

L’obligation la plus fréquemment source de litige reste la sixième : laisser l’accès pour des travaux. Un bailleur qui souhaite, par exemple, refaire une salle de bain vétuste doit prévenir le locataire suffisamment à l’avance et respecter des horaires raisonnables ; le locataire, de son côté, ne peut pas refuser des travaux nécessaires sans motif légitime. Si vous êtes propriétaire et envisagez ce type de chantier, notre guide sur le budget et les étapes pour rénover une salle de bain détaille comment organiser les travaux sans créer de tension avec un locataire en place.

Vétusté ou dégradation : où s’arrête la responsabilité du locataire

Le locataire n’est jamais responsable de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure normale du logement liée au temps et à un usage raisonnable. Il est en revanche responsable des dégradations, qui résultent d’un défaut d’entretien, d’une négligence ou d’un usage anormal.

En cas de désaccord sur cette distinction, l’état des lieux d’entrée et de sortie fait foi. C’est le document qui permet de comparer l’état du logement au départ et à la fin du bail, et donc de déterminer ce qui relève de l’usure normale.

Les droits du locataire en miroir

Chaque obligation du locataire a sa contrepartie du côté du bailleur, et le locataire dispose lui aussi de droits clairement définis.

Droit à un logement décent

Le locataire a le droit d’occuper un logement décent : une surface habitable d’au moins 9 m² pour une personne seule, une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum, une installation sanitaire fonctionnelle avec eau chaude et froide, un chauffage suffisant, et l’absence de risque manifeste pour la sécurité ou la santé. Depuis 2023, la performance énergétique fait partie intégrante des critères de décence.

Droit au maintien dans les lieux

Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et uniquement pour l’un de ces trois motifs : la vente du logement, la reprise pour y habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux (comme des impayés répétés). Si le congé est donné pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le bien. Si l’acquéreur destine ensuite le logement à un usage de résidence secondaire, d’autres règles s’appliquent, notamment sur le plan fiscal ; notre article sur la plus-value et l’imposition d’une résidence secondaire éclaire ce cas de figure pour les propriétaires concernés.

Droit à la vie privée

Le bailleur ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire, hors urgence avérée. Pendant le préavis, en cas de vente ou de relocation, les visites sont limitées à deux heures par jour, à des horaires compatibles avec une activité professionnelle normale, et jamais les dimanches et jours fériés sauf accord du locataire.

Clauses abusives : ce qu’un bail ne peut jamais imposer

L’article 4 de la loi de 1989 liste des clauses réputées non écrites, même si elles figurent dans le contrat signé. Un bail ne peut pas imposer :

• l’interdiction de posséder un animal domestique (hors chiens de catégorie dangereuse) ;
• la souscription d’une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
• le paiement du loyer par prélèvement bancaire automatique obligatoire ;
• l’interdiction de recevoir des personnes en dehors du foyer ;
• l’interdiction d’exercer une activité politique, syndicale ou associative ;
• des pénalités financières disproportionnées en cas de retard de paiement ;
• l’obligation pour le locataire d’installer à ses frais des compteurs individuels d’eau ou d’énergie.

Une clause abusive reste inapplicable même si elle a été signée. Le locataire peut simplement l’ignorer, sans avoir besoin de saisir un juge au préalable, mais il est conseillé de le signaler par écrit au bailleur pour éviter tout malentendu ultérieur.

Que risque un locataire qui ne respecte pas ses obligations

Le non-respect d’une obligation légale expose le locataire à une procédure progressive, qui suit généralement cette séquence :

1. Rappel amiable du bailleur, souvent par courrier simple ou recommandé.
2. Mise en demeure ou commandement de payer, délivré par un commissaire de justice en cas d’impayé, ouvrant un délai légal de deux mois pour régulariser.
3. Mise en œuvre de la clause résolutoire si le bail en contient une, ou saisine du tribunal judiciaire si ce n’est pas le cas.
4. Jugement prononçant, selon les cas, la résiliation du bail et l’expulsion, assortie éventuellement de dommages-intérêts.
5. Délais et trêve hivernale : l’expulsion effective ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement assuré ou logement dangereux.
6. Concours de la force publique, dernière étape si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement après le jugement.

Cette procédure s’applique aussi bien à un impayé de loyer qu’à des dégradations importantes ou une sous-location non autorisée : seule la première étape (le motif du litige) change, la logique procédurale reste la même.

Dépôt de garantie : montant et restitution

Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois pour une location meublée. Il ne peut jamais être révisé pendant la durée du bail, même en cas d’augmentation du loyer.

À la sortie du locataire, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois s’il retient une somme pour des réparations justifiées. Les retenues doivent être appuyées par des devis ou des factures, et ne peuvent porter que sur des dégradations imputables au locataire, jamais sur la vétusté normale.

Cas 2026 : logement classé F ou G, quels effets pour le locataire

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement : il est considéré comme non décent sur le plan énergétique. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux logements classés E au 1er janvier 2034.

Pour un locataire déjà en place dans un logement F ou G, le bail en cours continue de s’appliquer jusqu’à son terme. Mais le locataire peut demander au bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour atteindre le niveau de décence énergétique exigé, en s’appuyant sur son droit à un logement décent. En cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si nécessaire. Pour comprendre les diagnostics qui précèdent ces travaux, notre guide sur l’audit énergétique obligatoire explique dans quels cas il est exigé et ce qu’il doit contenir.

FAQ

Le locataire peut-il refuser de payer une réparation qui n’est pas de sa faute ? Oui. Une réparation liée à la vétusté ou à un vice de construction reste à la charge du bailleur, même si le locataire est celui qui la signale.

Le bailleur peut-il entrer dans le logement sans prévenir ? Non, sauf urgence avérée mettant en péril le logement ou la sécurité des occupants. En dehors de ce cas, un accord préalable du locataire est nécessaire.

Que se passe-t-il si le locataire n’a pas d’assurance habitation ? Le bailleur peut mettre en demeure le locataire de régulariser sa situation. Si le bail contient une clause résolutoire pour ce motif et que le locataire ne s’assure pas dans le délai imparti, le bail peut être résilié.

Le locataire peut-il sous-louer son logement ? Non, sauf accord écrit préalable du bailleur, incluant son accord sur le montant du loyer de sous-location, qui ne peut pas dépasser le loyer principal au mètre carré.

Un locataire dans un logement classé G peut-il être expulsé du jour au lendemain à cause de l’interdiction de 2025 ? Non. L’interdiction vise les nouveaux baux et les renouvellements, pas les baux en cours. Le locataire reste protégé jusqu’au terme normal de son contrat.

Cet article a été rédigé conformément à notre charte éditoriale, avec le souci de citer les textes de loi applicables. Pour connaître les limites de nos contenus informatifs, consultez notre clause de non-responsabilité. D’autres guides pratiques sur la vie locative et immobilière sont disponibles sur habitatclair.fr.