Dépôt de garantie : conditions de restitution et délais légaux

Dépôt de garantie : conditions de restitution

Le propriétaire a-t-il le droit de garder votre dépôt de garantie ? Dans quel délai doit-il vous le rendre ? Ces questions reviennent à chaque fin de bail, souvent dans l’urgence d’un déménagement. Voici les règles exactes, avec les délais, les retenues autorisées et les recours en cas de blocage.

En résumé : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de 2 mois s’il révèle des différences. Le délai court à partir de la remise des clés, pas de la date de fin du bail. Passé ce délai, le propriétaire doit une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

Dépôt de garantie ou caution : de quoi parle-t-on exactement ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire à la signature du bail. Elle sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire : loyers impayés, charges non réglées, dégradations constatées à la sortie. Elle est restituée à la fin de la location, sous déduction des sommes justifiées.

La confusion avec la « caution » est fréquente, mais les deux termes ne désignent pas la même chose. La caution est une personne — souvent un proche — qui s’engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance. Le dépôt de garantie, lui, est une somme d’argent, pas une personne.

Le montant est plafonné par la loi du 6 juillet 1989 : 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un logement meublé. Il doit être mentionné dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de location, même lors du renouvellement. Dans un bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Le délai dépend d’un seul critère : l’état du logement à la sortie, comparé à son état à l’entrée.

1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme

Quand l’état des lieux de sortie ne révèle aucune différence avec celui d’entrée, le propriétaire dispose d’un mois maximum pour rendre l’intégralité du dépôt. Ce délai raccourci a été introduit par la loi ALUR de 2014 ; avant cette réforme, le délai était de 2 mois dans tous les cas. Rien n’empêche un remboursement plus rapide — ce mois est un plafond légal, pas une obligation d’attendre.

2 mois en cas de différences entre entrée et sortie

Dès que la comparaison des deux documents fait apparaître une différence, même minime, le délai passe à 2 mois. Ce délai plus long laisse au propriétaire le temps de chiffrer les réparations nécessaires et de réunir les justificatifs correspondants.

Le point de départ : la remise des clés, pas la fin du bail

Le compte à rebours démarre le jour où le locataire rend les clés — en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Il ne démarre ni à l’envoi du congé, ni à la date théorique de fin de bail. Un locataire qui reste dans les lieux au-delà de son préavis, par exemple, décale d’autant le point de départ du délai.

Au moment de la remise des clés, pensez à communiquer votre nouvelle adresse et votre RIB au propriétaire. Sans ces informations, tout retard de restitution peut ne plus être sanctionné, comme expliqué plus loin.

Situation	Délai de restitution	Point de départ
État des lieux de sortie conforme à l’entrée	1 mois maximum	Remise des clés
Différences constatées entre entrée et sortie	2 mois maximum	Remise des clés
Logement en copropriété, comptes annuels non arrêtés	1 mois après l’approbation des comptes (provision de 20 % possible entre-temps)	Approbation des comptes de copropriété
Absence d’état des lieux d’entrée	Logement présumé reçu en bon état (sauf preuve contraire)	Remise des clés

Que se passe-t-il s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ?

Sans état des lieux d’entrée, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. À charge pour lui de prouver le contraire s’il conteste une retenue à la sortie — une situation nettement moins protectrice pour le locataire, d’où l’intérêt de toujours insister pour ce document.

Refus du bailleur d’établir l’état des lieux

Si le propriétaire refuse d’établir un état des lieux d’entrée, le locataire doit le mettre en demeure de le faire. Si le refus persiste malgré cette démarche, c’est au propriétaire de prouver, à la fin du bail, qu’il a bien remis un logement en bon état pour pouvoir imputer des dégradations au locataire.

Refus ou négligence du locataire

À l’inverse, si c’est le locataire qui n’a pas donné suite à la proposition d’état des lieux, la présomption de bon état joue contre lui. Il devra alors prouver, photos ou constat d’huissier à l’appui, que le logement était déjà dégradé à son arrivée.

Recours au commissaire de justice quand aucun accord n’est possible

Quand aucun état des lieux amiable n’est possible — absence à l’un des rendez-vous, refus de signer — l’une ou l’autre partie peut faire appel à un commissaire de justice (l’ancien huissier). Il établit un rapport de constat locatif qui s’impose aux deux parties, sans contestation possible. Le tarif est réglementé, et les frais sont partagés à parts égales entre locataire et propriétaire. Le commissaire de justice convoque les deux parties au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée.

Quelles retenues le bailleur peut-il légalement faire ?

Une retenue correspond à une somme que le propriétaire conserve sur le dépôt de garantie pour couvrir un montant réellement dû par le locataire. Elle doit toujours être justifiée.

Loyers ou charges impayés

Un loyer ou des charges restés impayés en fin de bail peuvent être déduits directement du dépôt. Une lettre de réclamation restée sans réponse constitue également un justificatif recevable.

Réparations locatives non réalisées

Les réparations dites « locatives » — celles qui incombent normalement au locataire selon le décret du 26 août 1987 — peuvent être retenues si elles n’ont pas été effectuées : trous dans les murs non rebouchés, équipement cassé non remplacé, nettoyage non fait. Si vous envisagez de remettre en état une pièce avant de rendre les clés, notre guide pour rénover une salle de bain avec un budget maîtrisé peut vous aider à estimer le coût des travaux avant qu’ils ne soient déduits d’office par le propriétaire.

Justificatifs obligatoires

Le propriétaire doit pouvoir présenter des pièces concrètes pour chaque retenue : état des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat de commissaire de justice, devis ou factures, courrier de réclamation resté sans réponse. Une retenue annoncée sans justificatif n’a pas de valeur légale et peut être contestée.

Ce qu’il ne peut pas retenir (exemple concret)

La vétusté normale — l’usure liée au temps et à un usage habituel — ne peut pas être facturée au locataire. Une peinture ternie après plusieurs années d’occupation, une moquette usée par le passage quotidien, un joint de robinetterie qui a fait son temps : tout cela relève de l’usure normale, pas d’une dégradation imputable au locataire.

Exemple : un locataire quitte un logement après 6 ans. La peinture du salon, posée à son arrivée, est jaunie. Le propriétaire ne peut pas déduire le coût d’une remise en peinture pour ce seul motif : la durée d’occupation et l’usage normal expliquent l’état constaté. En revanche, un trou percé dans le mur pour fixer une étagère, jamais rebouché, peut légitimement être facturé.

Le locataire qui conteste une retenue peut le faire par courrier, en s’appuyant sur les deux états des lieux et, idéalement, des photos datées.

Le cas particulier de la copropriété : la provision de 20 %

Quand le logement loué se trouve dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut retenir une provision en attendant l’approbation des comptes annuels de l’immeuble. Cette provision ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie, et doit s’appuyer sur des justificatifs réels.

Une fois les comptes de copropriété approuvés, le propriétaire dispose d’un mois pour régulariser les charges et reverser le solde au locataire. Locataire et propriétaire peuvent aussi convenir de solder l’ensemble des comptes immédiatement, sans attendre cette approbation — une solution souvent plus simple pour les deux parties si le montant en jeu est faible.

Que faire si le dépôt de garantie n’est pas restitué à temps ?

Le propriétaire qui dépasse le délai légal doit une pénalité automatique au locataire, sans qu’il soit besoin de saisir un juge pour l’obtenir dans un premier temps.

La pénalité de 10 % du loyer par mois de retard

Passé le délai d’1 ou 2 mois, le montant à restituer est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Le mot « commencé » a son importance : un seul jour de dépassement déclenche déjà un mois complet de pénalité.

Exemple de calcul

Un locataire rend ses clés le 1ᵉʳ mars. L’état des lieux de sortie est conforme. Le propriétaire dispose donc d’un mois, jusqu’au 1ᵉʳ avril, pour rembourser un dépôt de 800 €, pour un loyer hors charges de 750 €. Il ne le fait qu’au 20 mai — soit 1 mois et 19 jours de retard, donc 2 mois entamés.

• Pénalité par mois de retard : 750 × 10 / 100 = 75 €
• Pénalité totale (2 mois entamés) : 2 × 75 = 150 €
• Somme totale due au locataire : 800 + 150 = 950 €

Quand la pénalité ne s’applique pas

Cette majoration n’est pas due si le retard résulte du locataire lui-même — notamment s’il n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire lors de la remise des clés. C’est une raison de plus de transmettre cette information par écrit, pour pouvoir en apporter la preuve en cas de litige.

Quels recours en cas de non-restitution ou de litige ?

Trois étapes, de la plus simple à la plus formelle.

La mise en demeure par lettre recommandée

C’est la première démarche à effectuer. Le locataire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception réclamant la restitution du dépôt, majoré le cas échéant de la pénalité de retard. Ce courrier interrompt la prescription et constitue un préalable pratique avant toute autre action.

Commission départementale de conciliation, conciliateur de justice, médiateur

Si le propriétaire reste silencieux malgré la mise en demeure, plusieurs voies amiables et gratuites (sauf le médiateur civil, payant) existent :

1. Le conciliateur de justice
2. La commission départementale de conciliation (CDC), spécifiquement compétente pour les litiges locatifs
3. Le médiateur civil

Pour un litige portant sur moins de 5 000 €, cette tentative amiable est obligatoire avant de pouvoir, éventuellement, saisir le juge.

Saisir le juge : montants, délai de prescription de 3 ans

Au-delà de 5 000 €, le locataire peut saisir directement le juge des contentieux de la protection, sans passer par une tentative amiable préalable — même s’il reste toujours possible de l’essayer d’abord pour éviter une procédure judiciaire.

Dans tous les cas, l’action doit être engagée dans un délai de 3 ans à compter du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué. Passé ce délai, l’action est prescrite.

Cas particuliers

Colocation avec bail unique et clause de solidarité. Le dépôt de garantie est unique. Il est restitué au colocataire désigné dans le bail, généralement celui qui quitte le logement en dernier — sauf accord contraire entre colocataires.

Bail individuel multiple. Chaque locataire dispose de son propre dépôt de garantie et le récupère à sa propre sortie, indépendamment des autres occupants.

Vente du logement en cours de bail. Si le propriétaire vend le bien pendant la location, c’est le nouvel acquéreur qui devient responsable de la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail, même s’il n’a pas personnellement encaissé cette somme au départ. Si vous êtes vous-même propriétaire d’un bien mis en location à titre de résidence secondaire et que vous envisagez une revente, la question du dépôt de garantie du locataire en place s’ajoute à celle de la fiscalité applicable à la plus-value de la résidence secondaire. Le nouveau propriétaire hérite aussi des obligations liées au diagnostic de performance énergétique et, selon la nature du bien, à l’audit énergétique obligatoire exigé avant certaines ventes.

Interdiction de payer le dernier loyer avec le dépôt de garantie. Le locataire doit régler l’intégralité du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail. Déduire le montant du dépôt de garantie du dernier loyer est interdit, même si l’idée paraît pratique. Le propriétaire peut refuser de délivrer une quittance — pourtant indispensable pour certaines aides au logement — et engager une procédure de saisie ou une action en justice pour obtenir le paiement.

Foire aux questions

Quel est le délai légal pour rendre le dépôt de garantie ?
1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois s’il révèle des différences. Le délai court à partir de la remise des clés.

Le propriétaire peut-il garder le dépôt de garantie pour des travaux ?
Oui, mais seulement pour des dégradations imputables au locataire, justifiées par un devis, une facture ou un constat. La vétusté normale ne peut pas être facturée.

Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie à temps ?
Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, réclamant le dépôt et la pénalité de 10 % par mois de retard. Sans réponse, saisir une commission départementale de conciliation ou, selon le montant, le juge.

Le locataire peut-il payer le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ?
Non, c’est interdit. Le loyer et les charges doivent être payés en intégralité jusqu’à la fin du bail.

Quelle pénalité en cas de retard de restitution ?
10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le retard est dû au locataire lui-même (adresse non communiquée par exemple).

Combien de temps pour agir en cas de litige ?
3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être restitué.

---

Cet article a été rédigé selon la charte éditoriale de la rédaction de Habitat Clair. Les informations juridiques citées évoluent et ne remplacent pas un conseil personnalisé adapté à votre situation ; elles sont soumises à notre clause de non-responsabilité.