Logement classé F : interdiction de location dès 2028

Vous êtes propriétaire d’un logement classé F au DPE et vous cherchez une réponse claire : pourrez-vous encore le louer après 2028 ? Voici ce que dit la loi aujourd’hui, ce qui pourrait changer d’ici là, et ce qu’il faut faire dès maintenant pour ne pas vous retrouver bloqué.

Interdiction de location DPE F 2028 : la réponse en une phrase

À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F au DPE ne pourront plus être mis en location en France métropolitaine. Cette règle découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites de contrat de location.

Cette date ne bouge pas, pour l’instant. Un projet de loi actuellement en discussion pourrait assouplir la manière dont l’interdiction s’applique concrètement — nous détaillons ce point plus bas, car c’est l’élément le plus mal connu du dossier en ce moment.

Qu’est-ce qu’un logement classé F au DPE ?

Un logement classé F au DPE consomme entre 331 et 420 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an. C’est l’avant-dernière classe du classement énergétique, juste devant le G, la moins bonne note.

Le seuil de consommation énergétique

Le DPE classe les logements de A, le plus performant, à G, le plus énergivore. La classe F correspond à une consommation annuelle comprise entre 331 et 420 kWh/m²/an. Dans les faits, ce sont souvent des logements mal isolés, chauffés par des convecteurs électriques anciens ou au fioul, avec une déperdition de chaleur importante par les murs, la toiture ou les fenêtres.

Énergie finale, pas énergie primaire

Le seuil réglementaire se base sur l’énergie finale, celle que vous payez sur votre facture, et non sur l’énergie primaire, qui intègre les pertes liées à la production et au transport de l’énergie. Cette nuance compte : deux logements avec une facture identique peuvent obtenir des étiquettes différentes selon leur mode de chauffage. Pour comprendre en détail comment ce calcul fonctionne, notre guide complet sur le fonctionnement du DPE détaille chaque étape de la méthode.

La réforme du DPE peut faire bouger votre classement

Depuis la réforme du DPE, la méthode de calcul a évolué, notamment sur la façon dont l’électricité est comptabilisée. Certains logements chauffés à l’électricité, pénalisés par l’ancienne méthode, sortent du statut de passoire thermique sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. Si votre DPE date d’avant cette réforme, il peut être utile de le refaire avant d’engager des dépenses. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur le nouveau coefficient électricité du DPE 2026.

Le calendrier complet de l’interdiction de location (2022–2034)

L’interdiction ne tombe pas d’un coup sur les logements F. Elle s’inscrit dans un calendrier progressif fixé par la loi Climat et Résilience.

Le cas particulier de l’outre-mer

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé pour tenir compte des contraintes locales d’approvisionnement en matériaux et du nombre limité d’artisans RGE. Les logements G y seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028, et les logements F à partir du 1er janvier 2031, soit trois ans de plus qu’en métropole. La Polynésie française et la Nouvelle-Calédonie, compétentes en matière de logement, ne sont pas concernées par ce dispositif national.

Que signifie concrètement « interdit à la location » ?

L’interdiction ne signifie pas que tous les logements F devront être vidés de leurs locataires du jour au lendemain. Elle vise la mise en location, pas l’occupation en cours.

Nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites

À partir de 2028, un logement F ne pourra plus faire l’objet d’un nouveau bail, ni d’un renouvellement, ni d’une reconduction tacite. Concrètement, si vous cherchez un nouveau locataire, ou si le contrat en cours arrive à échéance et se renouvelle automatiquement, le logement devra être conforme à ce moment-là.

Votre locataire actuel doit-il partir ?

Non. Un bail en cours au moment de l’entrée en vigueur de l’interdiction n’est pas résilié automatiquement. Le locataire déjà installé n’a pas à quitter les lieux du jour au lendemain. Le problème se pose au moment du renouvellement du bail ou du départ du locataire : à ce moment-là, le logement doit être aux normes pour être reloué.

Le mécanisme juridique : la décence énergétique

Depuis le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, la performance énergétique fait partie des critères légaux de décence d’un logement, au même titre que la sécurité ou l’absence de nuisibles. Un logement F après 2028 sera donc considéré comme indécent au sens de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Ce n’est pas une interdiction pénale assortie d’une amende automatique : c’est un motif légal qui permet au locataire d’agir contre son bailleur.

vers un assouplissement de l’interdiction pour les logements F et G ?

Un projet de loi actuellement en discussion pourrait modifier la façon dont l’interdiction s’applique aux logements F et G, sans changer les dates elles-mêmes.

Le principe du sursis conditionné aux travaux

L’idée portée par le gouvernement est la suivante : un propriétaire qui a signé un contrat de travaux avec un artisan pour sortir son logement du statut de passoire thermique pourrait continuer à le louer pendant la durée du chantier. Le sursis envisagé serait de trois ans pour un logement individuel, et de cinq ans pour un bien en copropriété, où les travaux sur les parties communes prennent plus de temps à s’organiser.

Le contrôle confié à l’Ademe

Pour éviter les effets d’aubaine, l’Ademe serait chargée de vérifier que les travaux sont bien réalisés et qu’ils permettent d’atteindre la classe énergétique visée. Un propriétaire qui ne tiendrait pas ses engagements s’exposerait à des sanctions financières et à l’obligation de se mettre aux normes.

Où en est le texte ?

Ce projet de loi a été examiné en première lecture au Sénat au premier semestre 2026. Une adoption définitive est espérée d’ici la fin de l’année, mais rien n’est encore acté à ce stade. Tant que le texte n’est pas définitivement voté, la règle qui s’applique reste celle du calendrier initial : interdiction ferme des logements F au 1er janvier 2028.

Ce que cela change pour vous aujourd’hui

Si vous êtes propriétaire d’un logement F, ne comptez pas sur cet assouplissement pour repousser vos travaux. Dans le meilleur des cas, la réforme vous permettrait de continuer à louer pendant un chantier déjà engagé, pas d’échapper à la rénovation. Le point de départ reste le même : faire réaliser un audit et lancer les travaux le plus tôt possible.

Quels risques si vous louez un logement F après 2028 ?

Louer un logement F après le 1er janvier 2028 n’entraîne pas d’amende automatique de l’État, mais expose le bailleur à un risque juridique réel face à son locataire.

Le recours du locataire

Un locataire installé dans un logement jugé indécent peut mettre en demeure son propriétaire de réaliser les travaux nécessaires. Sans réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner la réalisation des travaux, réduire le montant du loyer, voire en suspendre le paiement jusqu’à la mise en conformité du logement.

Les conséquences financières pour le bailleur

Au-delà du risque de contentieux, un bailleur qui tente de louer un bien F après 2028 s’expose à une vacance locative prolongée : de plus en plus d’agences et de plateformes refuseront de diffuser une annonce pour un logement non conforme. C’est aussi un bien plus difficile à assurer et à valoriser en cas de revente future.

Peut-on vendre un logement classé F après 2028 ?

Oui. L’interdiction de 2028 concerne uniquement la location, pas la vente. Vous pouvez vendre un logement classé F à n’importe quel moment, y compris après l’entrée en vigueur de l’interdiction.

C’est un point souvent mal compris, alors qu’il change beaucoup pour un propriétaire qui hésite entre rénover et céder son bien. Vendre reste une option légale à tout moment, même si l’acheteur devra lui-même composer avec les mêmes règles de location par la suite.

En revanche, la vente d’une passoire thermique implique des obligations spécifiques : un audit énergétique obligatoire pour les maisons individuelles et certains immeubles en monopropriété classés F ou G, à remettre à l’acquéreur avant la signature du compromis. Notre article dédié à l’audit énergétique obligatoire détaille son contenu et son coût. Sachez aussi que la vente d’un bien immobilier, y compris une résidence secondaire, peut être soumise à l’imposition sur la plus-value : un paramètre à intégrer dans votre calcul avant de trancher entre rénover et vendre. Nous l’expliquons dans notre guide sur la plus-value et le taux d’imposition d’une résidence secondaire.

Que faire avant 2028 ? Les solutions concrètes

Un propriétaire de logement F dispose de trois leviers principaux : l’audit, les travaux, et les aides financières. Voici comment les articuler.

1. Faire réaliser un audit énergétique

Avant tout, faites établir un audit énergétique. Il identifie les points faibles du logement — isolation, chauffage, ventilation — et propose des scénarios de travaux chiffrés, avec le gain de classe énergétique attendu pour chacun.

2. Prioriser les bons travaux

Les postes qui font gagner le plus de classes énergétiques sont, dans l’ordre général de priorité :

1. L’isolation thermique (murs, toiture, combles)
2. Le remplacement du système de chauffage
3. L’installation ou la mise à niveau de la ventilation
4. Le remplacement des menuiseries (fenêtres, portes)

Une erreur fréquente consiste à commencer par des travaux de confort sans impact réel sur le DPE. Rénover une salle de bain, par exemple, améliore le quotidien mais ne fait quasiment pas bouger l’étiquette énergétique, sauf si le chantier inclut le renouvellement de la ventilation. Si ce type de projet vous intéresse en parallèle, notre guide sur la rénovation d’une salle de bain, son budget et ses aides vous aidera à le planifier séparément, sans le confondre avec la stratégie DPE. Une rénovation globale, menée en une seule fois, reste presque toujours plus efficace et souvent moins coûteuse au final qu’une succession de petits chantiers échelonnés sur plusieurs années.

3. Mobiliser les aides financières

Plusieurs dispositifs peuvent réduire le coût des travaux :

• MaPrimeRénov’ et MaPrimeRénov’ Sérénité, pour les rénovations d’ampleur
• MaPrimeRénov’ Copropriétés, pour les travaux sur les parties communes
• L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
• Les certificats d’économies d’énergie (CEE)
• Loc’Avantages, pour les bailleurs qui plafonnent leur loyer
• La TVA à taux réduit de 5,5 % sur certains travaux de rénovation énergétique

4. Vendre plutôt que rénover : comment trancher

Si le montant des travaux dépasse la valeur que vous pouvez raisonnablement récupérer via le loyer ou la revente, vendre en l’état, en assumant la décote liée au DPE, peut être la solution la plus rationnelle. Le calcul dépend de votre horizon de détention, du marché local et de votre capacité de financement. Chiffrez toujours les deux scénarios, rénover puis louer ou vendre en l’état, avant de trancher, plutôt que de vous fier à une intuition.

FAQ — Logement classé F et interdiction de location 2028

Un logement F loué avant 2028 peut-il continuer avec le même locataire après cette date ? Oui. Le bail en cours n’est pas résilié automatiquement. L’interdiction s’applique au moment d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite, pas à un contrat déjà signé et toujours actif.

Quelle classe énergétique faut-il atteindre pour louer sereinement ? Techniquement, il suffit de sortir de la classe F, donc d’atteindre au moins la classe E. Mais comme les logements E seront eux-mêmes interdits en 2034, viser directement la classe D est plus prudent pour éviter de refaire des travaux dans quelques années.

Que se passe-t-il si je loue un logement F malgré l’interdiction en 2028 ? Il n’y a pas d’amende automatique de l’État. Le logement est considéré comme indécent, ce qui donne au locataire le droit d’exiger des travaux, de saisir la justice, voire d’obtenir une réduction de loyer.

Le projet de loi de 2026 va-t-il annuler l’interdiction des logements F ? Non. Même en cas d’adoption, le projet ne supprime pas l’interdiction : il permettrait uniquement un sursis temporaire pour les propriétaires ayant signé un contrat de travaux, sous contrôle de l’Ademe.

Puis-je vendre un logement classé F après 2028 ? Oui, sans restriction liée au DPE. Seule la mise en location est concernée par l’interdiction, pas la vente.

Les logements F sont-ils concernés en outre-mer dès 2028 ? Non. Dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), l’interdiction des logements F s’applique à partir du 1er janvier 2031, soit trois ans après la métropole.